Internet Snapshot ist eine Immobilienbewertung, die auf dem Vergleich mit den verfügbaren Daten der Internet-Immobilienbörsen beruht.
Wichtig!
Diese Vorgehensweise folgt nicht den Regeln der klassischen Verfahren einer Immobilienbewertung wie sie in der gültigen Verordnung ImmoWertV beschrieben sind (Vergleichswert-, Ertragswert-oder Sachwertverfahren).
Für den eiligen Leser zu Kosten/Honorar...
Der Grundgedanke.
Dank der globalen Verfügbarkeit des Internet sind alle Märkte heute transparenter und deren Güter vergleichbarer geworden. Bilder und Beschreibungen erlauben Schlussfolgerungen und Vergleiche, die früher nur durch persönliche Besichtigung möglich waren.
Von diesen Vorgängen ist auch der Immobilienmarkt betroffen. Internet Snapshot macht sich diese Marktentwicklung zu Nutze. Es basiert auf der Erkenntnis, dass die Verfügbarkeit einer Vielzahl von Angeboten gleichartiger Gütergruppen ein Gefühl für die Vergleiche bezüglich Preiswürdigkeit und Preisinhalt beim Betrachter heranreifen lässt. Das bedeutet aber auch, dass die Vermarktung nur dann funktioniert, wenn mit Wahrheit und realistischen Daten gearbeitet wird. Durch Text und Bild geschönte Produkte sowie unrealistische Preisforderungen wird der Suchende rasch erkennen und übergehen oder auf "Warteliste" legen. Derartige Güter schmoren als Ladenhüter im Internet und müssen irgendwann nachjustiert werden.
Der Immobilienmarkt im Internet
Weil das Gut "Immobilie" in seine Umgebung eingebettet ist und sich nicht transportieren lässt ist das Bündeln für Vergleiche schwieriger. Es ist aber dennoch möglich. Das geübte Auge eines Immobilienprofis kommt da schneller zum Ziel, weil er im Markt steht.
Das Argument, die Immobilienbörsen operieren häufig mit Angebotspreisen ist sicherlich zutreffend. Vielleicht ist für den Käufer ein kleiner Verhandlungserfolg eingerechnet. Aber aus der oben geschilderten Verhaltensweise ist die Luft zwischen Verkaufspreis und Angebotspreis eher dünn. Die oft geübte Taktik "... mit dem Preis können wir immer noch ´runtergehn ...", ist aktuell nicht mehr zeitgemäß. Jede nachträgliche Justierung - speziell am Preis - wird vom Markt beobachtet (Stichwort "Warteliste"). Der Erfahrene weiß, wer einmal oder mehrfach reduziert ist auch zu weiteren Zugeständnissen bereit. Und irgendwann ist das Objekt "am Markt durch". Profis gehen deshalb davon aus, dass ein Preis von Anfang an in das Gefüge passen muss. "Finetuning" geschieht nur am Verhandlungstisch.
Die Vorgehensweise
Anhand der Vorgabedaten der zu bewertenden Immobilie werden die Immobilienbörsen nach Objekten durchsucht, die mit ihren Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Die gefundenen Werte werden - genauso wie im normierten Vergleichswertverfahren - nach mathematischen Regeln der Statistik aufbereitet (Stichworte: Stichprobe, Normalverteilung, Streuung, Standardabweichung). Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die ausgewählten Daten tatsächlich für einen Vergleich herangezogen werden können. Datensätze, die nicht in die Stichprobe passen werden als Ausreißer erkannt und ausgefiltert.
Was wird verglichen?
- Die Lage. Es wird jedoch nicht nur in der direkten Umgebung Ausschau gehalten sondern auch in Lagen, die ein möglicher Käufer als vergleichbar empfindet. Es werden also keine Hochpreislagen mit mittleren Lagen oder Armenvierteln vermischt. Die Auswahl geeigneter Objekte setzt deshalb gute Marktkenntnisse voraus.
- Der Objekttyp. Einfamilienhaus (RH,DH), Eigentumswohnung, eventuell Zweifamilienhaus, eventuell Mehrfamilienhaus
- das Baujahr und der Erhaltungszustand. Hier wird eine bestimmte Spreizung akzeptiert. Bedeutung ist der derzeigige Zustand. (saniert, renoviert - was? wann? nur teilweise? renovierungsbedürftig? .... so kann ein vom Baujahr betagtes Gebäude durchaus als vergleichstauglich eingestuft werden.
- Ausstattung. gehoben, einfach, Bodenbeläge, Balkon, Heizung, Bad, ...
- Besonderheiten. Offener Kamin, Kachelofen, Einbauküche, Sauna, ...
- Grundriss.
- Pkw-Stellplatz. Garagenart, Stellplatz, Carport
- Garten und Außenanlagen.
- Nicht ausgewählt werden: Neubauten, projektierte Objekte, Objekte einer Zwangsversteigerung oder andere, die nicht in die Stichprobe passen (z.B. Erbbau).
Das Internet Snapshot liefert als Ergebnis den wahrscheinlichsten Marktwert in einer Preisspanne.
Wann ist eine Immobilienbewertung mittels Internet Snapshot sinnvoll?
Ganz deutlich: ein Internet Snapshot kann ein Gutachten nicht ersetzen. Aber, es lässt sich erkennen, dass aufgrund der Methodik der gefundene Immobilienwert kaum gravierend von dem tatsächlichen Marktwert abweichender wird.
Zusammenfassend:
Ein Internet Snapshot kann immer dort ein ausreichendes Mittel sein, wo keine zweiseitigen Interessen bestehen oder Einigkeit zwischen den Kontrahenten vorherrscht und ein teures Gutachten nicht zwingend ist.
Prinzipiell gelten die gleichen Anlässe wie für das Kompaktgutachten:
- Anschaffung / Veräußerung
- Private Neuorientierung (z.B. Vermögenstrennung (ggf. durch Mediation), Scheidung
- Allgemeiner Überblick für künftige Vorhaben (Vererbung, Schenkung)
Dabei wird vorausgesetzt, dass sich immer eine genügende Anzahl von Vergleichsobjekten finden lässt. Deshalb ist auch verständlich, dass ein Immobilien Snapshot nur für Objekttypen anwendbar ist, wo ein reger Markt besteht. Weniger geeignet sind hochpreisige Immobilien wie z. B. Villen, spezielle Immobilien, aber auch für Büro und Gewerbe wird es nicht funktionieren.